静岡県マンション管理士会
静岡県マンション管理士の団体

B「管理組合運営」Q&A

B「管理組合運営」

(1)管理費・修繕積立金の相場ってどのくらい?

A. 区分所有者が支払う管理費や、管理会社に支払う管理委託費には定型化された計算式はありません。
管理組合の運営形態には、自主管理・一部委託・全部委託があります。たとえば、管理形態にも管理員が巡回する場合の他、日勤・常勤などがありますので、これらの違いによって、管理のために要する費用は変わってきます。
尚、管理費の金額については、それぞれのマンションの設備や管理の形態によって変動しますから、管理を外部に委託する場合、またはしている場合、管理業者から見積もりを取って検討すると良いでしょう。この際、安かろう悪かろうとならないために、管理委託費と業務の内容とをしっかり取り決めておくことが大切です。
また修繕積立金は、大規模修繕工事等を実施する際に必要とする費用を積み立てておくものです。
これについては、長期修繕計画書を作成し、定期的に見直すことによって概略の計算ができます。
 

(2)区分所有者の高齢化によって理事のなり手がいなく困っています。

A. 区分所有者の高齢化により、理事のなり手不足の問題も聞かれます。伊豆地域においてはリゾートマンションも多く、10年以上同じ理事が務めているという例も聞かれます。
古い管理規約では、役員を「現に居住している区分所有者」と限定しているものもありますが、たとえばこの部分を「区分所有者の配偶者または一親等の親族等」と拡げることによって、役員を広く募ることもできます。また、役員手当てを支給することも考えられます。
更に、マンション管理士などの専門家に役員を依頼する第三者管理という方法もありますが、委託する内容や条件を慎重に検討する必要があります。この場合マンション管理士などの外部専門家を個別の事案に対してスポット的に顧問として活用することも、役員の負担軽減につながります。

(3)現在の理事長が独断で管理組合を運営しているので辞めさせたい。

A. 標準管理規約によれば、理事の選任に関しては総会の決議によります。
総会の招集については、区分所有者及び議決権の5分の1以上の連名で、理事長に対し集会の請求をすることができます。それでも理事長が招集しない場合は、その請求をした区分所有者が集会を招集することになります。このような方法が考えられますが、みなさんで話し合って解決に向かうことが大切です。

(4)そもそもマンション管理組合って何なの?

A. 管理組合は、区分所有者全員をもって構成し、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するため、マンションの管理または使用をより円滑に実施するために活動します。
 

(5)管理規約が改正されたけど、どんなことが変わったの?

A. H28年3月に標準管理規約が5年ぶり5回目の改定されました。主な改正点は次のようになります。
・区分所有者の高齢化に伴う役員のなり手不足の問題を鑑みて、必要に応じて外部専門家が役員に就任する等の管理方式の整備をしました。
・外部専門家が役員に就任することを可能にすることも踏まえ、管理組合の運営を適正化するためのガバナンスを強化するための規定を整備しました。
・駐車場の定期的な入れ替え制度や、外部貸出しに係る税務上の注意を明記しました。
・高経年マンションの住宅性能向上のため、専有部分・共用部分のそれぞれについて、理事会承認手続きや工事の範囲等について合理化・明確化しました。
・暴力団員の排除に関する社会的要請が強まってきたことから、暴力団排除に係わる規定を盛り込みました。
・東日本大震災の反省から、災害時の緊急時における管理組合の意思決定と、時間的余裕がない場合の専有部分への立ち入りのルール整備が示されました。
・コミュニティ条項等の再整理に関しては、パブリックコメントでの意見が一番多かった項目です。
コミュニティ条項の定義の曖昧さから、訴訟やトラブルが起きていること等を踏まえて削除し、その代わりその重要性の観点から、適正化の指針で重要性を説いています。
・ 議決権割合については、超高層マンションの出現によって、住戸の価値割合の差異が大きくなってきたこともあり、マンションの新築時においては、議決権割合をその価値割合による方法も提示しました。
・管理費等の確実な徴収は管理組合の運営上、重要な職務の一つであるという観点から、滞納管理費の回収のために執り得る措置をフローチャート等で提示しました。。
・マンションの資産価値向上につながると考えられることから、関係書類が適切に保管され、情報公開が積極的に行われるように規定を整備しました。
・その他としまして、総会決議における代理人の範囲の明記や白紙委任状の取扱い、新会計年度予算案の総会承認までの支出についての取扱いを整備しました。

(6)管理費の滞納があるけど、どうしたらいいの?

A. 管理費等の滞納は管理組合運営上、大きな痛手になるだけでなく、きちんと払っている人の義務感低下にもつながりかねません。ここで注意をしておかなければならないことは、管理費等の債権の消滅時効は判例では5年であることです。この点を考慮しながら早めの対策が必要になります。
管理費等の滞納が発生した場合には、滞納額が高額になる前に少額訴訟を利用したり、高額滞納者に対しては通常訴訟に踏み切ることが必要になります。尚、標準管理規約では滞納者に対し、裁判に要する費用の請求ができるとなっています。

(7)管理費の滞納がある区分所有者名を掲示して良いか。

A. 管理費滞納者の公開については、プライバシーの侵害や名誉棄損という点で注意を払う必要があります。管理組合として配慮に欠けた対応をすると、訴訟まで発展することも考えられます。
一般的に、管理組合から委託を受けた管理会社は、滞納者に対し、管理委託契約に基づき督促状を発するなどを行い、その状況について理事会に報告します。このように管理者は、諸般の事情を考慮して、滞納者を掲示板等での公開を避けているのが一般的です。

(8)マンションを買ったら管理組合に加入しないといけないの?

A. 結論から言いますと、マンションを買って、区分所有者になった時点で管理組合の構成員となります。
建物の区分所有に関する法律の第3条「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、…」とあります。これは標準管理規約においては、組合員の資格について「組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。」となっていることにほかなりません。
   

(9)管理組合を法人化するメリット・デメリットは?

A.
・メリット:管理組合が契約を結ぶ場合や裁判を起こす場合、権利・義務の帰属主体となります。   また、不動産登記を行うことが出来るようになります。
・デメリット:管理組合法人となるためには、総会の特別決議を行って登記所の登記を行うこと、       また、登記の内容に変更があった場合、変更の登記が必要となり、このための費用と手間が発生します。

(10)相続人がいないまま区分所有者が亡くなったのですが。

A. 相続の関係一般については、マンション固有の特殊な法的問題はなく、他の財産権の相続と異なりません。相続人が一人もいない無主の不動産は国庫に帰属することになるので、原則として専有部分及び敷地利用権は国の所有となります。

(11)区分所有者と連絡が取れない。

A. 総会招集の通知は、通知を受ける場所が管理者に届けてあるときにはその場所に、届けていない場合はその区分所有者の所有する専有部分にすることになっています。
その他のことで連絡が取れない場合は、司法書士や弁護士に相談することも一つの方法です。

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