静岡県マンション管理士会
静岡県マンション管理士の団体

C「管理会社関係」Q&A

C「管理会社関係」

(1)マンション管理業者の登録って何?

A. マンション管理適正化法によると、「マンション管理業者」とは「マンション管理業」(管理組合から委託を受けて基幹業務を含む管理事務を行う行為で業として行うもの。マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く)を営む者をいいます。
この法律により、マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省のマンション管理業者登録簿に登録することが義務付けされています。
ここでいう基幹事務とは、
1)管理組合の会計の収入及び支出の調定
2)管理組合の出納
3)マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

をいい、管理事務とは、上記基幹事務を含むものであって、下記の業務が含まれます。
①事務管理業務
②清掃員業務
③清掃業務
④建物・設備管理業務

このため、基幹業務の一部のみを行う場合や、清掃業務だけを業として行う場合は、マンション管理業者には該当しないこととなります。
マンション管理組合では、マンション管理業者に登録していない企業に管理業務を依頼する場合は、法令に照らし合わせ依頼内容に注意しましょう。

(2)管理会社は今のままで良いのかな、他の管理組合はどうしているのかな?

A. 昨今のマンション管理についての関心の高まりと相まって、管理会社の対応に不満を抱えている管理組合も少なくありません。マンションの日常管理が管理組合の満足のいく状況ではない場合には、管理会社を変更したいと考える管理組合もあるようです。
本来、管理組合と管理会社はよきパートナーであり人間関係と同じように信頼が大切ですが、不満が改善されず積もることで不信感につながり、修復不可能な関係となることもあります。このような場合に現在の管理会社を、新たな関係を築くことが出来る管理会社に変える管理組合も増えているようです。

(3)管理会社を変更したいけれどどうすればいいの?

A. 管理組合と管理会社とは業務委託契約に基づいて業務を委託しているので、この契約先を変えることで、管理会社は変更できます。
業務委託契約の解約・締結には総会決議が必要となり、それまでの合意形成をしっかり行うことが大切です。
いきなり別の会社に見積を取ることから始めるのではなく、現在の管理会社・業務は何が不十分なのか、それは改善できることなのか等、問題点を管理組合の中で整理して、管理組合の求める業務内容をはっきりとさせることが重要です。
その上で現管理会社へ改善を求めたり、他の管理会社から見積を含めた条件提示をもらい、比較検討して契約候補を絞り込んで行く中で、適宜広報活動も並行して行い合意形成を図ってゆくことが望まれます。
管理会社を今と別の会社に変えることになれば、総会の他にも現会社への解約通知や新会社からの重要事項説明会など実施すべきことが多くあり、新会社が決まった後にも会計を含めた業務引継(約3ヶ月間)も必要なので、手順を追って漏れが無いように、全体工程を押さえて取り組むと良いでしょう。この一連の過程についてを専門家からアドバイスを受ける事も一つの方法です。

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