静岡県マンション管理士会
静岡県マンション管理士の団体

F「その他」Q&A

F「その他」

(1)中古マンションの購入を考えているけど。

A. 中古マンションを購入の際は、実際の物件が見られることから、その立地・環境・眺望・間取・設備などについての情報が得られることは勿論、管理組合運営についても情報を得ることが出来ます。
管理組合が管理会社に業務を委託する際のひな形である「標準管理委託契約書」には、仲介業者からの依頼があった場合、管理組合に代わって管理規約の写しを提供し、下記の事項を書面にて開示するものと定められています。
・該当住戸の管理費・修繕積立金の月額と滞納があるときはその額
・管理組合の修繕積立金総額並びに管理費・修繕積立金の滞納があるときはその額
・マンションの共用部分の修繕実施状況
・アスベスト使用調査結果の有無とその内容
・旧耐震物件における、耐震診断の記録の有無とその内容
旧耐震物件(昭和56年6月以前に建築確認したもの)で、耐震診断未実施である場合は、今後実施が必要となるなど、新たな費用負担が発生する可能性がありますので、売主に十分確認することが必要です。
また、この他に
・総会の議案書・議事録
・駐車場の空きの有無など
について、管理組合・管理会社に問合せをするとよいでしょう。

(2)マンションを買ったけど上の階から水漏れがしてきた。

A. 原因者にまず申出をして頂くことです。原因者が不明であれば、管理組合・管理会社・仲介業者・売主に連絡して、その原因と対応について速やかに相談して頂きたいです。
例えば漏水原因が上階住人の設備使用上の誤りである場合は、その当人に損害賠償請求(水漏れによってクロスがシミになったので貼り替えするなど)や修補請求が出来ると考えられます。
この場合、その範囲・内容等については、管理会社・仲介業者に間に入ってもらい、お互いに納得できるよう話し合います。また、上階住人または管理組合が保険を掛けている場合があるので、その利用法などについて説明を受けるとよいでしょう。

(3)マンション管理適正化診断サービスって何?

A. 日本マンション管理士会連合会が行っているサービスで、管理組合からの依頼により、診断業務研修プログラムを修了した診断マンション管理士を管理組合に派遣し、「マンション共用部分診断レポート」の作成・提供がなされます。
この「マンション管理適正化診断サービス」の最大の特長は、所定の診断業務研修プログラムを修了した診断マンション管理士が、管理運営状況、修繕計画状況、法定点検・修繕工事のほか、防犯対策、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・ヒヤリングを行い、診断結果やアドバイスを記載した診断レポートを提供することにより、管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できることです。
また、「マンション共用部分診断レポート」の結果については、日新火災海上保険(株)のマンション共用部分用火災保険において割引適用制度を利用することができる点も大きな特長となっています。

(4)マンションの一室をシェアハウスとして使っているようだけど。

A. 一つの住戸を複数人で利用することを、通称「シェアハウス」(国土交通省平成25年度調査においては、「プライベートなスペースを持ちつつも、他人とトイレ、シャワールーム等の空間を共用しながら住まう、賃貸物件。入居者一人ひとりが運営事業者(家主含む)と個室あるいはベッド単位で契約を結び、トイレ、シャワールーム等の共用の空間は、運営事業者が定期的に清掃するなどの管理を行う。」と定義されている)と呼ばれています。
これをどの程度容認するかは、管理組合のルール(管理規約・使用細則)で定めることとなりますが、問題となっているのは、「違法シェアハウス」で、間仕切壁で個室を多数設けた結果、建築基準法・消防法上適法でない建物となっている場合です。
採光・換気のない居室や、自動火災報知器の警戒されていない部分を作ってしまうなど、万一の際に被害を拡大しかねない場合もあるようです。
このような改造工事がなされる際の申請にあたり、「管理組合は内容をチェックし必要に応じて立ち入り、調査を行うことが出来る」とされています。(標準管理規約第17条)
また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があれば、専有部分への立ち入り請求も認められています。(標準管理規約第23条)
この他に類似の居住形態である寮・社宅・保養所としての利用等を含めて、管理規約上の決まりごとを設け、これに基づき対処してゆくことが望まれます。

(5)民泊ってどういうもの?

A. 民泊とは、「住宅の全部又は一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」(国土交通省民泊制度設計検討会)のことで、昨今話題となっているのは、「民家を利用したビジネスとしての民泊」です。
これは旅館業法上の違法性が指摘されていて、一般的には「有償」「反復継続」「事業性が高い」ことにより、旅館業法上の「営業」に該当すると言われていますが、新しいビジネスゆえ既存の枠組みで取り扱うのは難しく、現在民泊に関する新しい法律制定の動きがあるようです。
「民泊」によるトラブルを避けるために、民泊禁止を管理規約に明示することを検討する管理組合は増えていて、特にリゾートマンションにおいては、保養所としての利用との区別が一見してつきにくく、その定義付けも含めて慎重に管理規約を作成することが望まれます。

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